Verwalter von Mietwohnungen haben’s nicht leicht. Sie müssen jeden Tag mit gegenteiligen Interessen umgehen. Die entsprechenden Risiken sind nicht zu unterschätzen.

Auf der einen Seite sind die Mieter. Sie möchten für möglichst wenig Geld möglichst komfortabel wohnen und genießen in vielen Bereichen umfassenden Schutz durch Gesetze und Verordnungen.

Ganz anders die Perspektive der Vermieter. Sie, die Auftraggeber der Mietwohnungsverwalter, erwarten eine ordentliche Rendite. Das sind ganz unterschiedliche Perspektiven, und beiden Seiten soll die Mietwohnungsverwaltung gerecht werden.

Stöhnt unter dem Aufwand: Der Vermieter

Wohnungseigentümer zu sein – das heißt aus der Sicht mancher Mieter vor allem, sich über reichlich sprudelnde Mieteinnahmen zu freuen und dafür kaum etwas zu tun. Die Gegenseite sieht das selbstverständlich völlig anders. Vermieter zu sein – finden dieselben – bringe vor allem Ärger und Verpflichtungen mit sich, und das bei spärlicher Rendite.

Doch Klischees beiseite, fest steht: In der Tat, es gibt jede Menge zu tun für Vermieter. Betriebs- und Heizkostenabrechnungen sind zu erstellen, Dokumentations- und Informationspflichten zu beachten. Ganz zu schweigen von Reparaturen, Sanierungsfällen und so weiter. Was für ein Aufwand!

So mancher Vermieter stöhnt unter der Last der Aufgaben, Gesetze und Regelungen – und der durch Mieter oft zum Überfluss noch vorgetragenen Kritik.

Do it yourself: Wenn der Vermieter selbst verwaltet

Vermieter sind nicht verpflichtet, ihr vermietetes Eigentum durch eine Mietwohnungsverwaltung betreuen zu lassen. Sie können das auch in Eigenregie übernehmen, und so manch einer versucht sich daran.

Ist ein großes Unternehmen wie eine Wohnungsbaugesellschaft Vermieter, so sollte dort in der Regel genug Expertise in Rechtsfragen vorhanden sein. Anders stellt sich die Lage bei den in der Branche so genannten Kapitalanlegern dar. Diese Privatleute erwerben Immobilien. Sie besitzen vielleicht ein, zwei oder drei Wohnungen, aus ganz unterschiedlichen Gründen. In Zeiten niedriger Zinsen haben sie oft das Ziel, Ersparnisse inflationssicher und mit guter Rendite anzulegen. Manchmal machen solche Vermieter die Erfahrung, dass das Mietrecht doch komplizierter ist als zunächst angenommen und daher fachkundige Hilfe hinzugezogen werden muss.

Kein Wunder also, dass sich nicht jeder Eigentümer selbst um all diese Dinge kümmert. Viele Vermieter beauftragen damit lieber eine Mietwohnungsverwaltung. Der Verwalter kümmert sich um alles und erhält dafür eine Vergütung, die sich meist prozentual an der erzielten Kaltmiete orientiert (4-6%).

Der Mieter und seine Rechte

Mieter sein? Ein leichtes Leben: Alles abwohnen, wenig zahlen, viel meckern – das Klischee über die andere Seite, das bei manchen Vermietern vorherrscht. Und in der Tat: Neben dem Wohnrecht hat ein Mieter viele weitere Rechte, die nicht im Mietvertrag explizit geregelt sein müssen, sondern auf dem gesetzlichen Mietrecht basieren. Da ist für Vermieter einiges zu beachten.

Immerhin: Der Mieter zahlt für die Nutzung der Mietsache einen Mietzins, der sich zusammensetzt aus der eigentlichen Kaltmiete und aus den Betriebskosten. Letzteres sind alle Kosten, die dem Eigentümer entstehen und die mit der Nutzung der Mietsache anfallen: Müllentsorgung, Steuern, Versicherungen, Hausstrom, Reinigung Hausflur, Gartenpflege und vieles mehr.

Idealerweise empfinden beide Seiten – Mieter und Vermieter – den geschlossenen Deal als halbwegs gerecht. Doch das ist nicht immer so. Unabhängig davon, ob diese Einigkeit herrscht oder nicht, ist es Aufgabe der Mietwohnungsverwaltung, mit beiden Seiten zu kommunizieren.

Zwischen den Stühlen: Die Mietwohnungsverwaltung

Eine Mietwohnungsverwaltung soll dem Eigentümer alle Aufgaben abnehmen, die sich aus der Vermarktung seines Besitzes ergeben. Dazu zählen die Suche nach zahlungskräftigen Mietern, der Abschluss eines vorteilhaften Mietvertrages, die Betreuung der Mieter, die jährliche Betriebskostenabrechnung, turnusgemäße Mieterhöhungen und vieles mehr.

Allerdings kümmert sich der Mietwohnungsverwalter nur um Aufgaben, die sich aus der Verwaltung des Sondereigentums des Eigentümers ergeben. Die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums ist allein Sache der von der Wohneigentümergemeinschaft beauftragten WEG-Verwaltung – wir haben über die Risiken für WEG-Verwalter berichtet.

Verwalter sind gewissermaßen auch Vermittler

Die Mietwohnungsverwaltung ist also in gewisser Weise auch Vermittler zwischen manchmal widersprüchlichen Interessen von Mieter und Vermieter. Natürlich bleibt sie dabei stets dem Vermieter – ihrem Auftraggeber – verpflichtet. Der Mietwohnungsverwalter darf sich nicht auf die Seite des Mieters schlagen. Andererseits muss der Verwalter berechtigte Interessen des Mieters beim Eigentümer einfordern. Das ist sogar seine Pflicht. Denn dadurch wendet er größeren Schaden ab, der entstehen könnte, wenn der Mieter sein Recht einklagt. Das alles ist komplex. Fehler können passieren, wie zum Beispiel bei einer Mieterhöhung.

Warum die Mieterhöhung ein Risiko für den Verwalter darstellt

Geld-Muenzen

Steigt die Miete oder steigt sie nicht? Für den Vermieter eine wichtige Frage, denn ohne regelmäßige und angemessene Anpassung der Miete ist sein Investment nicht profitabel – und er zahlt am Ende drauf. Mieterhöhungen verbessern die Einnahmesituation. Für den Vermieter sind sie unverzichtbar. Denn auf der Ausgabenseite gibt es kaum Möglichkeiten, Kosten zu reduzieren, im Gegenteil, sie steigen permanent.

Allerdings kann die Miete nicht unbegrenzt erhöht werden. Das verhindern staatliche Vorgaben wie das Mietrecht im BGB oder auch so genannte Mietspiegel. Mit letzterem werden von den Kommunen Vergleichsmieten ermittelt, die durch Mieterhöhungen oder bei Neuvermietung nicht beliebig überschritten werden dürfen.

Die Festsetzung der neuen Miethöhe sowie der Zeitraum, in dem diese Erhöhung turnusmäßig durchgeführt werden kann, unterliegen strikten Regularien. Das gilt auch für den Vorgang der Mieterhöhung selbst. Es müssen Fristen und Formalien eingehalten werden. Es ist eine ausdrückliche Kenntnisnahme des Mieters erforderlich, sonst ist die Forderung unwirksam – und so weiter.

Wünscht der Wohnungseigentümer Mieterhöhungen, so muss der Wohnungseigentumsverwalter diese selbstverständlich umsetzen. Nun gibt es eine Abwägung zwischen dem Wunsch, den maximal möglichen Mietzins zu erhalten, und dem Bestreben, Mieterwechsel möglichst zu vermeiden. Denn ein Wechsel im Mietverhältnis geht kaum ganz ohne Leerstand über die Bühne. Eine unvermietete Wohnung bedeutet aber für den Eigentümer vor allem: Die Profitabilität seiner Investition steht auf dem Spiel.

Deshalb raten Mietwohnungsverwalter den Eigentümern oft, sich eher marktgerecht zu verhalten, als ihre Forderungen bis hin zum gesetzlich maximal Möglichen auszureizen.

Problem bei Mieterhöhungen ist für den Verwalter, dass er in zwei Richtungen auf riskantes Terrain geraten kann. Zum einen kann seine Mieterhöhung zu gering sein, also kleiner ausfallen, als gesetzlich möglich wäre. Oder er unterlässt nach Ablauf der gesetzlichen 3-Jahres-Frist die nun mögliche erneute Erhöhung. In beiden Fällen kann es zu Haftungsansprüchen des Eigentümers kommen, wenn eine andere Vorgehensweise vereinbart war.

Zum anderen ist denkbar, dass die vom Verwalter berechnete Erhöhung zu hoch ausfällt. Das ist dann der Fall, wenn die Miete nach der Anhebung wesentlich über der Vergleichsmiete für ähnliche Objekte in der Gemeinde liegt. Oder die Miete wurde einfach falsch berechnet, etwa wegen falscher Berechnungsgrundlagen.

Dann wird es kritisch. Es können Kosten für den Eigentümer entstehen, wenn der Mieter sich weigert, der Erhöhung Folge zu leisten und dieselbe gerichtlich angreift. Je nach Ausgang des Verfahrens können auf den Vermieter Forderungen zukommen, die er bei schuldhaftem Versagen bei der Verwaltung einfordern kann.

Umlegbare Kosten als Stolperstein

Wasserhahn Mietsache KleinstreparaturenEin immer wieder zu beobachtender Streitpunkt im Mietverhältnis ist der Umfang der umlegbaren Kosten. Wer bezahlt zum Beispiel die Reparatur eines defekten Wasserhahns? Es kommt darauf an. Normalerweise ist der Wasserhahn Teil der Mietsache. Diese muss dem Mieter in funktionsfähigem Zustand überlassen werden. Die Heizung muss heizen, die Türschlösser natürlich schließen usw. Demnach muss der Vermieter den Wasserhahn reparieren lassen und das auch selbst bezahlen.

Allerdings kann man in Mietverträgen aushandeln, dass Kleinstreparaturen bis zu einer gewissen Höhe (zum Beispiel 150 Euro pro Jahr) vom Mieter selbst getragen werden müssen. Eine Mietverwaltung, die vom Mieter angezeigte Reparaturkosten also ohne Blick in den Mietvertrag begleicht, begeht unter Umständen einen Fehler. Dieser Fehler geht zu Lasten des Eigentümers, und er könnte die Verwaltung dafür haftbar machen.

Fazit: Mietwohnungsverwaltern drohen Risiken

Bei der Mietwohnungsverwaltung entstehen Risiken vor allem durch ein komplexes Geflecht der Rechtsbeziehungen. Erschwerend hinzu kommt ein Mietrecht, das umfangreich ist, ständig reformiert wird und durch Grundsatzurteile immer wieder neu ausgelegt wird. Ermessensentscheidungen und juristische Finesse sind gefordert. Da kann dann im Alltag auch schon mal was schief gehen, wenn zum Beispiel eine Rechnung beglichen wird, die nicht bezahlt hätte werden dürfen. Es ist ja nicht das eigene Geld, aber es könnte schnell das eigene werden…

Weiterführende Info: Versicherte Risiken in der Immobilienmakler und Hausverwalter Berufshaftpflicht

Über den Autoren: Dirk BaranekDirk Baranek ist seit 2006 als Freier Online-Redakteur und Jour­na­list (DJV) tätig. Er arbeitet zudem als Blogger, PR-Berater, Online-Redakteur, Fotograf und Videoblogger, Community-Manager, Social-Media-Kommunikator und Dozent.