Vermietung einer Ferienimmobilie auf Mallorca: Was Eigentümer beachten sollten

In Spanien gibt es Regionen, in denen eine kurzzeitige Ferienvermietung eine Lizenz erfordert. Die Balearen sind eine dieser Regionen. Diese Lizenz heißt ETV (Estancia Turística en Viviendas) und wird benötigt, um die Immobilie überhaupt zur Kurzzeitvermietung anbieten zu dürfen. Eine solche Lizenz ist an die Immobilie gebunden und umfasst eine bestimmte Anzahl von Betten, die separat erworben werden müssen und die festlegt, wie viele Gäste gleichzeitig in der Immobilie unterkommen dürfen. Ohne diese Lizenz darf keine Ferienvermietung angeboten oder ausgeübt werden.

Derzeit werden auf den Balearen keine neuen Ferienvermietungslizenzen vergeben. Werden bestehende Lizenzen von ihren bisherigen Inhabern zurückgegeben oder gehen sie verloren, fallen die entsprechenden Plätze an die zentrale Vergabestelle des Inselrats von Mallorca, das CBAT (Consorcio Bolsa de Alojamientos Turísticos), zurück und werden unter den jeweiligen Bewerbern verlost. Wer eine Ferienvermietung plant, sollte daher bereits vor dem Erwerb einer Immobilie sorgfältig prüfen lassen, ob für das konkrete Objekt eine gültige Lizenz besteht und in welchem Umfang diese genutzt werden darf.

Zusätzlich zu den rechtlichen Voraussetzungen müssen sich Eigentümer auf der Plattform „SES Hospedajes“ des spanischen Innenministeriums anmelden. Die Registrierung und die Meldung der Feriengäste sind verpflichtend. Eingeführt wurden sie, um die öffentliche Sicherheit zu stärken und nachvollziehbar zu machen, wer sich wo aufhält. Wichtig zu wissen:

• Einmalige Anmeldung: Vor der ersten Meldung müssen Sie sich als sujeto obligado in der Anwendung registrieren, dafür benötigen Sie ein digitales Zertifikat. Die Anmeldung erfolgt einmal pro Inhaber; anschließend können Sie beliebig viele Unterkünfte darunter anlegen.
• Daten erheben: Bis zu 17 Felder pro Reisenden, unter anderem Anschrift, Telefonnummer, E-Mail-Adresse und Zahlungsart. Alle Reisenden, auch Minderjährige, müssen erfasst werden. Diesen Service bieten häufig die Mietagenturen an, bei denen die Immobilie zur Vermarktung steht.
• Fristen: Die Buchung ist innerhalb von 24 Stunden nach Abschluss zu melden, der Meldeschein innerhalb von 24 Stunden nach dem Check-in.
• Aufbewahrung: Drei Jahre lang, unter Wahrung von Schutz und Vertraulichkeit der Daten.

Hinzu kommt die Touristensteuer (Ecotasa), die neben Hotels und allen anderen genehmigten touristischen Unterkünften, bis hin zu Campingplätzen und Kreuzfahrtschiffen, auch Ferienvermietungen erfasst. Als Ferienvermietung gilt dabei jede Überlassung von Wohnraum für weniger als zwei Monate. Der Vermieter führt die Ecotasa entweder direkt (taggenaue Abrechnung) oder indirekt (pauschale Abrechnung) ab. Die Einnahmen werden unter anderem für den Umweltschutz, nachhaltige Projekte und den Ausgleich der Folgen des Massentourismus auf den Balearen verwendet.

Alternativ besteht die Möglichkeit der Langzeitvermietung zu Wohnzwecken, die im Mietgesetz L.A.U. (Ley de Arrendamientos Urbanos) geregelt ist. Eine Langzeitvermietung ist auch ohne ETV-Lizenz und ohne Anmeldung bei SES Hospedajes möglich, sofern sie die Anforderungen des Gesetzes erfüllt und entsprechend ausgeübt wird.

Steuerlich sind die beiden Vermietungsformen völlig unterschiedlich zu betrachten. Wird die Immobilie ohne hotelähnliche Dienstleistungen vermietet, werden die Mieteinnahmen über die Einkommensteuererklärung Modelo 210 deklariert. Diese Art der Vermietung richtet sich nach dem Mietgesetz L.A.U. und weist mehrere Besonderheiten auf, die in der Praxis zu beachten sind:

• Vielen ist nicht bewusst, dass eine Vermietung in Spanien grundsätzlich umsatzsteuerpflichtig ist. Dass dies selten zum Tragen kommt, liegt daran, dass die reine Wohnraumvermietung von der Umsatzsteuer befreit ist. Entsprechend sorgfältig sollte man auswählen, an wen man vermietet: Gesellschaften können beispielsweise nicht „wohnen“, so dass eine Vermietung an sie umsatzsteuerpflichtig wäre. Auch die Vermietung von Lagerhäusern, Geschäftsräumen oder Liegeplätzen unterliegt der Umsatzsteuer, da sie nicht unter die Wohnraumvermietung fällt.
• Vermietet man als deutscher Steuerbürger an in Spanien ansässige Gesellschaften oder Selbstständige, muss der Mieter 19 % der Miete einbehalten. Die zu viel einbehaltene Steuer kann anschließend über die Erklärung der Mieteinnahmen zurückgefordert werden.
• Kosten, die im Zusammenhang mit der Vermietung entstehen, können nur anteilig für die tatsächlich vermieteten Tage gegengerechnet werden. Dabei wird nicht nur die Art der Kosten geprüft, sondern auch der Zeitpunkt, zu dem sie entstanden sind.

Wer die Immobilie mit hotelähnlichen Dienstleistungen anbietet, wird, wie der Begriff bereits andeutet, einem Hotelbetrieb gleichgestellt. Das spanische Finanzamt qualifiziert die Vermietung dann als Betriebsstätte, also als gewerbliche Tätigkeit. Die Folge: Körperschaftsteuer-, Umsatzsteuer- und Sozialversicherungspflicht. Zudem ist man verpflichtet, eine Buchführung wie ein Unternehmen zu führen und einen Jahresabschluss mit Bilanz zu erstellen.

Die wichtigste Änderung besteht jedoch darin, dass der Eigentümer sich selbst steuerrechtlich gesprochen: seiner Betriebsstätte, eine marktübliche Miete zahlen muss, wenn er die eigene Immobilie nutzen möchte. Denn die Betriebsstätte gilt steuerlich als fremder Dritter.

Trotz der laufenden Mehrkosten kann dieses Konstrukt sinnvoll sein. Wurde die Immobilie als Renditeobjekt erworben, lassen sich sämtliche entstehenden Kosten geltend machen, um die maximal mögliche Rendite zu erzielen, die anschließend mit der spanischen Körperschaftsteuer von 25 % besteuert wird.

„Ich lebe in Deutschland - warum soll ich in Spanien Steuern zahlen?“ Diesen Satz hören und lesen wir sehr häufig. Grundsätzlich gilt: Im Heimatland versteuert man sein Welteinkommen. Das Land, in dem die Mieteinnahmen entstehen, hat jedoch ebenfalls das Recht, diese Einkünfte zu besteuern. Zu einer Doppelbesteuerung kommt es dennoch nicht: Nach dem Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Deutschland und Spanien werden die in Spanien gezahlten Steuern auf Mieteinnahmen in Deutschland angerechnet. In der Praxis bedeutet das, dass das deutsche Finanzamt die Mieteinnahmen so besteuern darf, als wären sie in Deutschland erzielt worden.

Bei der steuerlichen Anerkennung der Kosten ist es wichtig, auch den heimischen Steuerberater einzubeziehen, da die Kosten in Deutschland anders behandelt werden. Unter bestimmten Bedingungen ist größerer Erhaltungsaufwand in Spanien zu aktivieren (z. B. wenn alle Fenster erneuert werden). In Deutschland können diese Kosten als Werbungskosten über einen kürzeren Zeitraum abgeschrieben werden. Aufgrund dieser unterschiedlichen Vorschriften entwickelt sich auch der steuerliche Buchwert der Immobilie in beiden Ländern unterschiedlich. Bei einer Veräußerung führt das zu abweichenden steuerlichen Gewinnen, was sich wiederum auf die in Deutschland anrechenbare Steuer (Anlage AUS) auswirkt. Die unterschiedliche Gesetzgebung erfordert daher eine enge Abstimmung zwischen dem Steuerpflichtigen und seinen deutschen und spanischen Beratern - nur so lassen sich die völlig legalen und teils erheblichen Steuervorteile nutzen.

Zum Zeitpunkt der Veröffentlichung dieses Artikels dürfen Nicht-EU-Bürger keine Kosten gegen die Mieteinnahmen rechnen, sie werden pauschal mit 24 % auf die Bruttomieteinnahmen besteuert. Diese Praxis besteht seit Jahren.

Am 28. Juli 2025 hat der Nationale Gerichtshof in Spanien (Audiencia Nacional) jedoch ein Urteil gefällt, das die steuerliche Behandlung von Nicht-EU-Bürgern mit Mietimmobilien auf Mallorca grundlegend verändern könnte. Die Richter beanstandeten die Ungleichbehandlung zwischen Brutto- und Nettobesteuerung mit Blick auf die Kapitalverkehrsfreiheit. Auch wenn zu den unterschiedlichen Steuersätzen noch kein Urteil vorliegt, eröffnet sich Nicht-EU-Eigentümern damit zumindest die Chance, künftig ebenso Kosten und Abschreibungen geltend zu machen wie EU-Bürger.

Das Urteil ist noch nicht rechtskräftig; die spanische Finanzverwaltung hat beim Obersten Gerichtshof (Tribunal Supremo) Revision eingelegt. Es wird jedoch stark davon ausgegangen, dass der Oberste Gerichtshof das Rechtsmittel nicht zulässt – kurz- bis mittelfristig ist daher mit einer spürbaren Steuererleichterung für Eigentümer aus Nicht-EU-Staaten zu rechnen.

In Spanien unterliegen sämtliche städtischen Zweitimmobilien einer Selbstnutzungssteuer – sowohl bei Residenten (in Spanien Ansässigen) als auch bei Nichtresidenten. Die Bezeichnung kann irreführend sein, denn besteuert wird nicht die tatsächliche Selbstnutzung, sondern die bloße Möglichkeit, die Immobilie zu nutzen. Die Steuer entfällt nur, wenn die Immobilie vermietet ist, sich so umfassend im Umbau befindet, dass sie nicht mehr bewohnbar ist, oder nicht (mehr) im Eigentum steht, weil sie verkauft wurde oder rechtlich noch nicht übergegangen ist.

Berechnet wird die Steuer auf Basis des Katasterwerts, den man auf dem Grundsteuerbescheid (IBI) findet; einzureichen ist sie jeweils bis zum Ende des Folgejahres.

Diese Steuer sollte unbedingt eingeplant werden, denn Leerstandszeiten zwischen den vermieteten Tagen gelten aus spanischer Sicht als Selbstnutzung und unterliegen einer anderen Besteuerung.

Der Verkauf der Immobilie kann eine erhebliche Steuerlast auslösen. In Spanien unterliegt der Verkauf jeder selbstgenutzten oder nicht gewerblich vermieteten Immobilie einer Besteuerung von 19 %. Das spanische Einkommensteuergesetz sieht hierfür grundsätzlich keine Ausweichmöglichkeit vor, und es wird auch nicht zwischen selbstgenutzten und vermieteten Immobilien unterschieden. Die Steuer ist spätestens vier Monate nach dem Verkauf zu erklären und zu zahlen.

Für deutsche Steuerbürger kann die Vermietung der spanischen Immobilie allerdings erhebliche Unterschiede bewirken: Selbstgenutzte Immobilien lassen sich in Deutschland bereits im dritten Jahr steuerfrei verkaufen, bei vermieteten Immobilien verlängert sich diese Frist auf zehn Jahre. Es ist daher dringend zu empfehlen, Verkaufsabsichten frühzeitig mit dem heimischen Steuerberater zu besprechen, bevor man in erhebliche steuerliche Schwierigkeiten gerät.