Erfolgreich Ferienwohnung privat vermieten in Kroatien

Nein. Denn Vermieter, die Staatsangehörige anderer EU-Mitgliedstaaten sind, dürfen in Kroatien seit dem 1. Juli 2013 Immobilien vermieten ohne eine Gesellschaft oder ein Gewerbe gründen zu müssen.

EU-Bürger, die in Kroatien privat eine Ferienwohnung vermieten möchten, ohne ein Gewerbe oder eine Gesellschaft zu gründen, müssen vor Beginn der Vermietung eine Genehmigung bei der zuständigen kroatischen Tourismusbehörde einholen. 

In Kroatien dürfen Immobilien nur dann an Touristen vermietet werden, wenn sie vor Ort offiziell kategorisiert sind. Dabei wird zwischen privaten Vermietern von Ferienwohnungen (maximal 8 Zimmer/16 Betten) und juristischen Personen unterschieden.

Für private Vermieter von Ferienwohnungen gilt, dass der Antrag auf Kategorisierung einer Immobilie bei der zuständigen Gemeinde eingereicht werden muss. Nach vollständiger Vorlage der erforderlichen Dokumente erfolgt eine Besichtigung der Unterkunft, bevor sie kategorisiert wird. Im Anschluss ist die Bestellung eines Schildes mit der festgelegten Sternebewertung verpflichtend und mit einer Gebühr verbunden. Die Kennzeichnung mit dem „blauen Schild“ ist gesetzlich vorgeschrieben.

Erforderliche Dokumente zur Kategorisierung sind:

• Eigentumsnachweis: Die Immobilie muss auf den Namen des Eigentümers im Grundbuch (Zemljiška knjiga) eingetragen sein. Zusätzlich muss sie beim Vermessungsamt (Katastar) auf den Eigentümer registriert sein.
• Ärztliches Attest: Der im Grundbuch eingetragene Besitzer muss ein Gesundheitszeugnis vorlegen, das bestätigt, dass er sowie seine Familienangehörigen frei von ansteckenden Krankheiten sind. Dieses Attest kann bei einem deutschen Arzt ausgestellt werden (mit Empfehlung zur Übersetzung) oder direkt in Kroatien erworben werden.
• Personalausweis: Dem Antrag auf Kategorisierung ist außerdem eine Kopie eines gültigen Personalausweises beizufügen.

Wenn Sie Ihre Ferienwohnung in Kroatien privat vermieten möchten, sind Sie verpflichtet, ihre Übernachtungsgäste bei der örtlichen Tourismusgemeinschaft (TZ) anzumelden und die entsprechende Kurtaxe zu entrichten. Die Höhe der Kurtaxe variiert je nach Alter und Standort:

• Erwachsene zahlen täglich zwischen 1 und 2 Euro.
• Kinder und Jugendliche im Alter von 12 bis 17,99 Jahren zahlen 50 % der regulären Kurtaxe.
• Kinder bis 11,99 Jahre sind von der Kurtaxe befreit.

Seit dem EU-Beitritt wurde die Zahlung der Kurtaxe für private Hausbesitzer mit einem Jahresumsatz unter 30.000 Euro vereinfacht. Zusätzlich wurde eine Bettensteuer eingeführt, bei der die Abgabe nicht mehr pro Person, sondern pro gemeldetem Bett berechnet wird.

Die jährliche Bettensteuer setzt sich zusammen aus 300 Kuna (ca. 40 Euro) für die Kurtaxe und 300 Kuna für die Bettensteuer. Insgesamt ist somit ein Pauschalbetrag von 600 Kuna (ca. 80 Euro) pro Bett und Jahr zu entrichten. Die genauen Beträge können je nach Gemeinde geringfügig variieren. 

Private Vermieter von Ferienwohnungen in Kroatien sind verpflichtet, Gäste innerhalb von 24 Stunden nach der Ankunft bei der örtlichen Tourismuszentrale (TZ) anzumelden. Dies kann entweder persönlich über ein vorgefertigtes Formular oder online über die Plattform Prijava.hr erfolgen – eine besonders praktische Option für ausländische Immobilienbesitzer. Bei Fragen empfiehlt es sich, direkt bei der zuständigen Tourismuszentrale vor Ort nachzufragen.

•  UNSER TIPP: Eine Anleitung zur Online-Anmeldung finden Sie auf Prijava.hr

 Da die Webseite ausschließlich auf Kroatisch verfügbar ist, kann die Anmeldung für Personen ohne Sprachkenntnisse herausfordernd sein.

 Hier eine Schritt-für-Schritt-Anleitung:

1. Kontaktaufnahme mit der Tourismuszentrale vor Ort
2. Erhalt einer E-Mail mit Passwort und kroatischer Anleitung
3. Einloggen mit dem bereitgestellten Passwort
4. Gäste anmelden unter „Nova prijava“ (nur am Anreisetag oder am Folgetag möglich)
5. Übersicht aller angemeldeten Gäste unter „Pregled prijava“
6. Ausloggen rechts oben unter „prijava“
7. Abmeldung der Gäste am Abreisetag (falls vergessen, übernimmt dies meist die Tourismuszentrale)

Als privater Vermieter von Ferienwohnungen zahlt man auf die Erlöse aus den Mieteinnahmen Einkommensteuer. Die Einnahmen werden unter „Erträge aus selbständiger Tätigkeit“ gebucht. Dazu muss man sich beim zuständigen Finanzamt in das Register der Einkommensteuerpflichtigen eintragen lassen. Die Einkommensteuersätze betragen:

• 12 % für Erträge bis 26.400,00 kn (ca. 3.500 Euro).
• 25 % für Erträge von 26.400,01 kn bis 158.400,00 kn (ca. 21.000 Euro), für die über 26.400,00 kn erwirtschaftete Erträge.
• 40 % für die über 158.400,00 kn erwirtschafteten Erträge pro Jahr.

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