Ohne Papier kein Paradies - Welche Dokumente Sie wirklich auf Mallorca benötigen
Wer eine Immobilie auf Mallorca kaufen möchte – sei es zur Eigennutzung oder als Investment –, sollte von Anfang an gut vorbereitet sein. Denn der reibungslose Ablauf eines Immobilienkaufs hängt nicht zuletzt davon ab, ob alle erforderlichen Unterlagen vollständig und rechtzeitig vorliegen. Wir geben Ihnen einen kompakten Überblick über die wichtigsten Dokumente, die beim Kaufprozess zwingend erforderlich sind.
Die „Número de Identificación de Extranjero“ (NIE) ist für ausländische Käufer Pflicht. Ohne diese persönliche Identifikationsnummer können weder notarielle Verträge abgeschlossen noch Eigentum ins Grundbuch eingetragen werden. Die NIE wird umgangssprachlich oft als Steuernummer bezeichnet. Dabei ist sie eher mit einer Identifikationsnummer vergleichbar. Zum Vergleich: In Deutschland gibt es eine Identifikationsnummer, eine Steuernummer und eine internationale Steuernummer – in Spanien ist das alles in einer Nummer vereint.
Ohne NIE geht nichts: Man zahlt mit der Nummer Steuern, etwa nach dem Immobilienkauf, wenn innerhalb von vier Wochen nach dem Notartermin die Abgaben fällig werden. Sie ist notwendig für Mietverträge, Arbeitsverhältnisse, Fahrzeugkauf, Wohnungsmiete und auch, um ein Bankkonto zu eröffnen.
Klären Sie vor dem Kauf, wie Sie die Immobilie finanzieren wollen. In der Praxis bedeutet das:
Ein aktueller Grundbuchauszug ist eine unerlässliche Voraussetzung für den Immobilienkauf. Neben der Angabe der Eigentumsverhältnisse ergeben sich aus dem Grundbuch – sofern korrekt eingetragen – die Beschreibung der Immobilie, die Grundstücks- und Gebäudefläche sowie die Lasten und Belastungen des Grundstücks. Die Beschreibung der Immobilie ist für den Laien meist sehr kryptisch und sollte unbedingt mit der tatsächlichen Situation abgeglichen werden. Ist etwa ein Nebenhaus oder eine Veranda im Grundbuch nicht eingetragen, so gibt dies Anlass zu weiteren Prüfungen. Ebenso können Illegalitäten aufgeführt sein, ohne dass diese erkennbar sind.
Zusätzlich zum Grundbuchauszug benötigen Käufer einen Katasterauszug, der das Grundstück amtlich beschreibt.
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In den Meerwert Podcast reinhörenDas Energiezertifikat ist beim Verkauf gesetzlich vorgeschrieben und gibt Aufschluss über die Energieeffizienz der Immobilie. Das Energiezertifikat beruht auf Vorgaben der Europäischen Union. Das Zertifikat gibt Hinweise darauf, ob beispielsweise hohe Heizkosten durch schlechte Isolierung oder undichte Fenster entstehen könnten. Die Bewertung erfolgt auf einer Skala von A (sehr effizient) bis G (wenig effizient).
Das Zertifikat ist in den meisten Fällen zehn Jahre gültig. Liegt jedoch die Einstufung bei G, läuft es bereits nach fünf Jahren ab.
Ein Energiezertifikat ist für verschiedene Gebäude vorgeschrieben. Dazu gehören Neubauten sowie bestehende Gebäude oder Teile davon, wenn sie verkauft oder neu vermietet werden.
Die Bewohnbarkeitsbescheinigung gibt es in Deutschland, Österreich oder der Schweiz nicht. Einfach erklärt: Ein Architekt prüft, ob die Immobilie bewohnbar ist. Dabei achtet er nicht auf feuchte Ecken oder eine lose Fliese, sondern auf sicherheitsrelevante Aspekte. Sind die Brüstungshöhen korrekt, ist die Dachterrasse gesichert, sind die Treppen abgesichert? Solche Punkte werden in der Bewohnbarkeitsbescheinigung dokumentiert. Vermerkt wird auch, wie viele Schlafzimmer die Immobilie hat und welche Deckenhöhe gemessen wurde.
Der Architekt prüft jedoch nicht, ob ein Anbau illegal ist oder ein Bad nachträglich eingebaut wurde. Es geht ausschließlich um die generelle Bewohnbarkeit. Die Bescheinigung ist zehn Jahre gültig und wird vom Inselrat Mallorca ausgestellt. Beim Verkauf muss sie weiterhin gültig sein und beim Notartermin vorgelegt werden.
Käufer sollten unbedingt darauf achten, dass die Bewohnbarkeitsbescheinigung gültig ist. Sie ist für eine Vielzahl von behördlichen Vorgängen, wie einen Antrag für Umbauten, und für die Anmeldung bei Versorgungsverträgen, z. B. Wasser und Strom, unabdingbar. Im Dekret zu Entbürokratisierung, das im Mai 2024 in Kraft trat, ist unter anderem festgehalten, dass die Ausstellung der Bewohnbarkeitsbescheinigung für den Erstbezug nicht mehr notwendig sei, da dies eine doppelte Prüfung darstellen würde. Stattdessen dient nun die kommunale als Grundlage.
Der Immobilienkauf auf Mallorca ist kein Hexenwerk – wenn alle Unterlagen vollständig und aktuell vorliegen.
Dieser Beitrag wurde verfasst von unserem Partner PlattesGroup, der deutschsprachigen Beraterkanzlei für Wirtschafts-, Steuer- und Rechtsfragen mit Sitz in Palma de Mallorca.
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