Welche Pflichten, Unterschiede und typischen Fehler Eigentümer kennen sollten
Eine Immobilie auf Mallorca steht für Lebensqualität. Doch unabhängig davon, ob es sich um einen Zweitwohnsitz zur Selbstnutzung oder um Ferienvermietung handelt – eine Immobilie bringt für nicht in Spanien ansässige Eigentümer steuerliche Pflichten mit sich. Die Art der Nutzung entscheidet dabei über unterschiedliche steuerliche Konsequenzen.
Auch wenn eine Immobilie auf Mallorca ausschließlich selbst genutzt und nicht vermietet wird, kann eine steuerliche Belastung entstehen:
In Spanien wird eine Zweitimmobilie auch dann besteuert, wenn sie nicht vermietet ist: Für Zeiten, in denen sie leer steht und bewohnbar ist, unterstellt das Finanzamt ein fiktives Einkommen. Dies gilt sowohl für Residenten als auch für Nichtresidenten. Viele Leute verwechseln diese Steuer mit der tatsächlichen Nutzungsdauer der Immobilie.
Wichtig: Die Selbstnutzungssteuer fällt nur auf Immobilien innerhalb geschlossener Ortschaften (suelo urbano) an.
Die Bemessungsgrundlage beträgt:
Die Steuerberechnung ist abhängig vom Katasterwert der Immobilie. Anhand dieses Wertes wird ein fiktives Einkommen ermittelt. Die so berechnete Einkunft wird bei EU/EWR ansässigen natürlichen Personen mit 19 % besteuert, bei Drittstaatlern mit 24 %.
Die reguläre Abgabefrist der Steuererklärung (Modelo 210) endet grundsätzlich am 31. Dezember des Folgejahres. Wird die Erklärung mit Lastschrifteinzug eingereicht, endet die Zahlungs- und Einreichungsfrist regelmäßig bereits am 23. Dezember.
Die Vermietung einer Immobilie an wechselnde Feriengäste auf Mallorca ist rechtlich und steuerlich klar geregelt. Voraussetzung ist eine gültige Ferienvermietungslizenz nach balearischem Recht. Der Zugang zum Markt ist begrenzt, da die Vermietung an die genehmigte Anzahl der Gästebetten gebunden ist.
Die Zahl der Gästebetten in allen Arten touristischer Unterkünfte auf Mallorca ist gesetzlich gedeckelt, so auch in der Ferienvermietung. Wenn jemand seine Lizenz zurückgibt oder verliert, gehen diese Plätze an die zentrale Vergabestelle (Consorcio Bolsa de Alojamientos Turísticos, CBAT) des Inselrats von Mallorca zurück. CBAT verwaltet die Gesamtzahl der Gästebetten und verteilt diese neuerdings über ein amtliches Losverfahren. Neue Lizenzen werden aktuell nicht vergeben (Stand: März 2026).
Zusätzlich zur touristischen Lizenz ist bei einer Vermarktung von Kurzzeitvermietungen über Plattformen wie Airbnb oder Booking eine Registrierung im zentralen spanischen Melderegister (Registro Único de Arrendamientos) mit entsprechender Registrierungsnummer (NRA) erforderlich.
Die entgeltliche Nutzung von Immobilien ist in Spanien grundsätzlich umsatzsteuerpflichtig. Ausgenommen sind Vermietungen zu Wohnzwecken. Demnach ergibt sich folgende Einteilung:
Hotelähnliche Dienstleistungen sind sämtliche Dienstleistungen die während der Dauer des Aufenthalts der Gäste angeboten werden: Reinigung, Gästebetreuung oder Wäschewechsel. Ausgeschlossen davon sind Gärtnerleistungen sowie Poolservice.
Nichtansässige Eigentümer versteuern ihre Mieteinnahmen in Spanien über das Modelo 210. Diese Einkommensteuererklärung erfolgt je steuerlichem Anfall oder – bei zulässiger Zusammenfassung – gebündelt, insbesondere jährlich.
In der Praxis können EU-Bürger sämtliche Aufwendungen berücksichtigen, sofern diese unmittelbar mit der Vermietung zusammenhängen. Dazu zählen unter anderem die Grundsteuer (IBI), Gemeinschaftskosten (Comunidad), Versicherungen, Verwaltungs- und Vermittlungsgebühren sowie Kosten für Reinigung und laufende Instandhaltung. Auch Abschreibungen auf die Immobilie können berücksichtigt werden.
Zu beachten ist dabei die steuerliche Abgrenzung: Erhaltungsaufwendungen sind sofort abzugsfähig, während Investitionen oder wesentliche Verbesserungen aktiviert und über die Nutzungsdauer abgeschrieben werden müssen.
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Die Besteuerung einer Mallorca-Immobilie ist gut beherrschbar, wenn die Nutzung klar und sauber abgegrenzt wird: Selbstnutzung oder Ferienvermietung führen jeweils zu unterschiedlichen steuerlichen Konsequenzen.
Die häufigsten Fehler entstehen durch nicht berücksichtigte fiktive Eigennutzung oder eine falsche Einordnung bei der Umsatzsteuer (IVA). Wer diese Punkte frühzeitig klärt, Nutzungszeiträume konsequent dokumentiert, die relevanten Erklärungen fristgerecht einreicht und die regulatorischen Besonderheiten auf Mallorca berücksichtigt, reduziert steuerliche sowie rechtliche Risiken.
Christian Plattes ist seit 2017 in der PlattesGroup, einer familiengeführten Kanzlei für Wirtschafts-, Steuer- und Rechtsberatung mit Sitz in Palma de Mallorca, tätig. Als spanischer Steuerberater leitet er das Kompetenzzentrum „Wohn- und Ferienimmobilien“. Gemeinsam mit seiner Familie ist er für die Unternehmensführung sowie die Beratung und laufende Betreuung von Unternehmern sowie vermögenden Privatpersonen mit Investitionen in Spanien verantwortlich. Zuvor war er professioneller Tennisspieler. Die dabei gewonnenen Erfahrungen in strategischem Denken und Zielorientierung sowie sein internationales Netzwerk und seine interkulturelle Kompetenz fließen heute in seine Beratung ein.
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