Eine Ferienwohnung privat vermieten – so gelingt es erfolgreich

Um erfolgreich eine Ferienwohnung privat zu vermieten ist es wichtig, dass die Unterkunft für möglichst viele Gäste attraktiv ist. Daher lohnt sich ein Blick auf potenzielle Gästegruppen:

• Urlauber: Ob Familien, Paare oder Alleinreisende – alle wünschen sich im Urlaub eine komfortable und gut gelegene Unterkunft. Sie schätzen im Gegensatz zu Hotels oder Pensionen die private Umgebung einer Ferienwohnung.
• Berufsreisende: Ferienwohnungen bieten eine komfortable Unterkunft für Geschäftsleute, Monteure und Handwerker, die berufsbedingt in einer anderen Stadt tätig sind. Für diese Gästegruppe ist die Privatsphäre sowie die Möglichkeit zur Selbstverpflegung in einer Küche besonders wichtig.
• Gruppenreisende: Familien und Freundeskreise bevorzugen geräumige Wohnungen mit mehreren Schlafzimmern. Auch ausreichend Gemeinschaftsbereiche werden nachgefragt.
• Langzeitmieter: Einige Personen suchen aufgrund beruflicher oder persönlicher Umstände eine längerfristige Wohnlösung. Sie bevorzugen vollständig möblierte Wohnungen. Zu dieser Zielgruppe gehören auch Unternehmen, die Wohnraum für ihre Mitarbeitenden benötigen.

Obwohl sie Ihre Ferienwohnung vermeintlich privat vermieten möchten, kann es dazu kommen, dass Sie ein Gewerbe anmelden müssen. Die Vorschriften variieren je nach Bundesland. Informieren Sie sich über regionalen Vorschriften. Die gewerbliche Einstufung einer Ferienwohnungsvermietung kann anhand folgender Kriterien erfolgen:

• Häufigkeit: Eine regelmäßige Vermietung, insbesondere über das gesamte Jahr oder einen wesentlichen Teil davon, deutet auf eine gewerbliche Nutzung hin.
• Gewinnerzielungsabsicht: Die Vermietung mit dem primären Ziel, Gewinne zu erwirtschaften, spricht für eine gewerbliche Tätigkeit.
• Serviceleistungen: Zusatzleistungen wie Frühstück, Brötchenservice, zusätzliche Reinigung oder Concierge-Dienste gelten als gewerblich, sofern sie nicht im Übernachtungspreis enthalten sind.
• Vermarktung und Werbung: Die gezielte Werbung für die Ferienwohnung zur Gewinnung von Gästen kann als gewerbliche Tätigkeit eingestuft werden.
• Umfang der Vermietung: Der Besitz und die Vermietung mehrerer Ferienwohnungen gelten in der Regel als gewerbliche Tätigkeit.

Steuerliche Aspekte:

Wenn Sie als privater Vermieter von Ferienwohnungen Geld mit Ihrer Immobilie verdienen möchten, erkennt das Finanzamt Ausgaben als Werbungskosten an. Diese können Sie in Ihrer Einkommensteuererklärung geltend machen. Dazu zählen:

• Betriebskosten (z.B. Wasser, Strom, Gas, Versicherung, Müll, Grundsteuer)
• Verwaltungskosten
• Kosten für Reparaturen und Renovierungen
• Zinsen für Darlehen
• Abschreibung des Gebäudes

Wird die Vermietung als gewerbliche Tätigkeit eingestuft, gilt ein Freibetrag von 24.500 Euro. Das bedeutet, dass Gewerbesteuer erst ab diesem Betrag anfällt. Die Besteuerung erfolgt auf Grundlage des ermittelten Gewinns.

Sollten Sie Ihre Ferienwohnung privat vermieten und ein Gewerbe gründen, finden Sie in unserem Beitrag „Selbstständig machen mit der richtigen Rechtsform“ alle wichtigen Informationen zu Steuern und Rechtsformen.

Vermietung trotz Eigennutzung:

Nutzen Sie Ihre Ferienwohnung gelegentlich selbst, berechnet das Finanzamt die Besteuerung anteilig. Die Zeiträume der Vermietung werden ins Verhältnis zur persönlichen Nutzung gesetzt. Wenn Sie Ihre Ferienwohnung privat vermieten, kann eine Beratung durch einen Steuerberater sinnvoll sein, um rechtliche sowie steuerliche Aspekte zu klären.

Untervermietung als Ferienwohnung:

Wer seine Mietwohnung als Ferienwohnung untervermieten möchte, braucht laut § 540 BGB die Zustimmung des Eigentümers.

Zufriedene Gäste empfehlen Ihre Ferienwohnung weiter und buchen sie erneut. Daher lohnt es sich, frühzeitig zu planen, wie Sie Ihre Unterkunft gestalten möchten und welches Budget Ihnen dafür zur Verfügung steht.

Die Beauftragung eines professionellen Innenarchitekten kann dabei sinnvoll sein. Dieser entwickelt ein Konzept, das Ihren Anforderungen entspricht, und unterstützt Sie bei der Umsetzung. Berücksichtigen Sie bei der Planung die Größe der Wohnung und die maximale Anzahl an Gästen. 

• TIPP: Ist Ihre Ferienwohnung barrierefrei zugänglich? Wenn ja, dann nutzen Sie dies in Ihrer Werbung und gewinnen damit neue Gästegruppen. 

Die Einrichtung und Bodenbeläge sollten robust und pflegeleicht sein. Langlebige Fußböden sind beispielsweise Linoleum oder dicke Fliesen, die sowohl Allergiker-freundlich als auch widerstandsfähig sind. Für Sitzmöbel empfiehlt sich die Verwendung waschbarer Stoffe, um eine einfache Reinigung und hygienische Pflege zu gewährleisten. Alternativ bieten sich Überwürfe an, die zusätzlichen Schutz vor Verschmutzungen bieten.

• TIPP: Komfortable Betten sind entscheidend für das Wohlbefinden Ihrer Gäste. Empfehlenswert ist eine Matratze mit mittlerem Härtegrad, die für die meisten Personen angenehm ist. Besonders wichtig ist ein wasserfester und bei 90 Grad waschbarer Matratzenschoner.

Auch die Frage nach Nichtraucherregelungen ist relevant. Viele Gäste bevorzugen eine rauchfreie Umgebung, daher sollte dies in der Werbung klar kommuniziert werden.

Beachten Sie die Vorschriften zu Sicherheitsmaßnahmen: Rauchmelder sind gesetzlich vorgeschrieben, und Versicherungen verlangen oft zusätzlich sichere Schlösser an Haus- und Balkontüren. Die erforderlichen Sicherheitsvorkehrungen variieren je nach Art der Vermietung: Während bei privater Vermietung grundlegende Schutzmaßnahmen ausreichen, gelten für gewerbliche Vermietungen weitergehende Anforderungen. Dazu gehören unter anderem Feuerlöscher, Notfallpläne und weitere Sicherheitsvorkehrungen, die den gesetzlichen Vorschriften entsprechen. Informieren Sie sich auch über lokale Vorgaben.

Klassifizierung: Sie wünschen sich Sterne für Ihr Ferienwohnung? Dann lassen Sie sich vom Deutschen Tourismusverband (DTV) bewerten. Ferienwohnungen können ein bis fünf Sterne erhalten, wobei ein Stern für eine einfache und fünf Sterne für eine luxuriöse Ausstattung stehen.

Um den optimalen Mietpreis festzulegen, empfiehlt es sich zunächst, die Wettbewerbsangebote zu analysieren. Durch die Recherche auf verschiedenen Buchungsplattformen erhalten Sie einen Überblick über vergleichbare Ferienwohnungen und deren Preisgestaltung.

Als privater Vermieter von Ferienwohnungen kann man auch auf die Nutzung von „Dynamic Pricing“ setzen. Es gibt mittlerweile verschiedene Tools, die die Übernachtungspreise dynamisch anpassen. Dabei werden Faktoren wie saisonale Schwankungen, Markttrends und die Nachfrage in Ihrer Region berücksichtigt. Das System erstellt daraufhin automatisch optimierte Preise. Dynamische Preistools sind beispielsweise PriceLabs, Wheelhouse, Beyond (früher Beyond Pricing), Smartpricing oder Airbnb Smart Pricing.

Bettensteuer:

Die Bettensteuer ist eine Extra-Gebühr. Hier erfahren Sie, in welchen Städten in Deutschland diese Steuer erhoben wird.

• Online-Buchungsplattformen: Um die Sichtbarkeit der Ferienwohnung zu erhöhen und eine breite Zielgruppe zu erreichen, empfiehlt sich die Nutzung von Buchungsplattformen wie beispielsweise Airbnb, Booking.com, Expedia und FeWo-direkt.
• Social Media: Erstellen Sie Profile auf Plattformen wie Facebook, Instagram oder Twitter, um Ihre Ferienwohnung privat zu vermieten. Teilen Sie ansprechende Fotos, informieren Sie über Sehenswürdigkeiten in der Umgebung und bieten Sie darüber gezielte Rabatte oder Sonderangebote an.
• Lokale Kooperationen: Nutzen Sie als privater Vermieter von Ferienwohnungen Partnerschaften mit örtlichen Tourismusbüros, Reiseveranstaltern oder Geschäften, um Ihre Unterkunft bekannter zu machen. Beispielsweise können Sie Flyer in touristischen Hotspots auslegen oder gemeinsame Buchungsangebote erstellen.

Tipps für ein professionelles Online-Inserat, um Ihre Ferienwohnung erfolgreich privat zu vermieten: 

• Wählen Sie einen Titel, der den Standort und ein besonderes Merkmal hervorhebt, um Ihre Ferienwohnung erfolgreich privat zu vermieten.
• Die Beschreibung sollte die wichtigsten Aspekte der Unterkunft enthalten, darunter die Ausstattung, Anzahl der Zimmer sowie Extras wie WLAN und eine voll ausgestattete Küche.
• Falls die Wohnung nahe an Sehenswürdigkeiten liegt oder Parkmöglichkeiten bietet, sollte dies ebenfalls erwähnt werden.
• Integrieren Sie positive Bewertungen in Ihr Inserat.
• Eine übersichtliche Struktur mit Schlüsselpunkten verbessert die Lesbarkeit und die Sichtbarkeit in Suchmaschinen.
• Hochwertige Fotos, die die Einrichtung und Atmosphäre realistisch wiedergeben, sind essenziell für eine attraktive Präsentation. 

Als Vermieter einer Ferienwohnung ist es essenziell, die zentralen organisatorischen Aufgaben zu kennen:

• Verträge und Hausordnung: Um Ihre Ferienwohnung privat zu vermieten, sind rechtliche Dokumente wie Mietvertrag und Hausordnung erforderlich. Diese bieten sowohl Ihnen als Vermieter als auch Ihren Gästen Sicherheit.

• Check-in und Meldeschein: Eine reibungslose Schlüsselübergabe ist für alle Mieter wichtig – insbesondere, wenn Sie nicht persönlich vor Ort sein können. Eine automatisierte Lösung kann dabei helfen. Zudem müssen Aufenthalte Ihrer Gäste in Deutschland dokumentiert werden. Der Meldeschein dient der behördlichen Registrierung sowie der Erhebung einer eventuellen Kurtaxe. 

  Achtung: Laut dem Hotelverband Deutschland (IHA) e.V. entfällt ab Januar 2025 die Meldepflicht für Gäste mit deutscher Staatsangehörigkeit, nicht jedoch für ausländische Besucher.

• Reinigung und Instandhaltung: Nach jeder Abreise erwarten neue Gäste eine saubere und gepflegte Unterkunft. Entweder übernehmen Sie die Reinigung selbst oder beauftragen spezialisierte Dienstleister.
• Organisation im Tagesgeschäft: Ihre Ferienwohnung privat vermieten und dabei den Verwaltungsaufwand in Grenzen halten? Eine professionelle Software für Ferienwohnungen kann helfen: Sie steuert Prozesse zentral, verhindert Doppelbuchungen und organisiert Aufgaben wie Reinigung und Gästeverwaltung. Zusätzlich ermöglicht sie die Erstellung einer eigenen Website zur Vermarktung der Unterkunft.
• Passende Versicherung: Die Top 3 Ursachen [H9] für Schäden an Ferienimmobilien sind Sturm, Rohrbruch und Einbruchdiebstahl (Hiscox Schadenstatistik). Stellen Sie sicher, dass die Versicherung Ihrer Ferienwohnung passgenau auf diese Gefahren zugeschnitten ist.

Professionelle Kommunikation: Klare und freundliche Gästekommunikation ist für Sie als privater Vermieter von Ferienwohnungen entscheidend. Sie sorgt dafür, dass sich Ihre Gäste willkommen und gut aufgehoben fühlen. Offene Kommunikation trägt dazu bei, Probleme frühzeitig zu beheben und größere Unannehmlichkeiten zu vermeiden.

Effektive Kommunikationskanäle: Wenn Sie Ihre Ferienwohnung privat vermieten, sollten Sie gängige Möglichkeiten wie E-Mail, SMS oder Chat-Apps nutzen. Dabei ist es wichtig, die Kommunikation zu personalisieren. Dies kann durch individuelle Empfehlungen und eine gezielte Ansprache erreicht werden. Automatisierte Prozesse, etwa für Buchungsbestätigungen oder Check-in-Erinnerungen erleichtern die Verwaltung und verbessern die Effizienz.

Transparenz in der Kommunikation: Sie trägt bei wichtigen Informationen wie Hausregeln, Preisen und der Verfügbarkeit von Annehmlichkeiten dazu bei, Missverständnisse zu vermeiden.

Einholen von Feedback: Privaten Vermietern von Ferienwohnungen können Online-Umfragen, Bewertungsplattformen und persönliche Nachfragen helfen, die Qualität der Dienstleistungen kontinuierlich zu verbessern. Dies führt im besten Fall zu einer langfristigen Gästebindung.

Eine aktuelle Inventarliste bietet eine hilfreiche Übersicht über die vorhandenen Gegenstände in der Ferienwohnung oder dem Ferienhaus. Sie zahlt sich bei Beschädigungen aus, da sie eine schnelle und klare Zuordnung möglich und den Umfang des entstandenen Schadens nachvollziehbar macht. Die Inventarliste sollte regelmäßig aktualisiert werden. Entfernen Sie dabei nicht mehr vorhandene Gegenstände und ergänzen Sie neue.

Wir haben für Sie eine nützliche Vorlage erstellt, die Sie als privater Vermieter von Ferienwohnungen nutzen können.

Wenn Sie als privater Vermieter von Ferienwohnungen gut vorbereitet sind, zahlt sich das Geschäft aus. Durch neue Technologien und Plattformen wird die Verwaltung erleichtert, der Aufwand reduziert und somit mehr Geld verdient. Wenn dann noch optimaler Versicherungsschutz für Ihre Ferienwohnung besteht, können nicht nur Ihre Gäste gut schlafen, sondern auch Sie als Eigentümer!