Ferienwohnung privat vermieten in Italien - alles was Sie wissen müssen

Vor der Vermietung Ihrer Immobilie sollten Sie Folgendes sicherstellen:

• Ein gültiger APE (Energieausweis) muss vorliegen. Dieser ist seit einigen Jahren für private Vermieter von Ferienwohnungen in Italien Pflicht.
• Die Immobilie muss frei von Hypotheken und Zwangsvollstreckungen sein und darf in keiner Equitalia-Datei gemeldet sein.
• Ein gültiger Mietvertrag ist abzuschließen. Die Verbraucherzentrale Südtirol bietet dazu einen Leitfaden für einen rechtssicheren Mietvertrag.

Private Vermieter von Ferienwohnungen in Italien haben eine attraktive Option, um Steuern zu sparen: die „Cedolare Secca“. Dabei handelt es sich um eine pauschale Steuer auf Mieteinnahmen, die unabhängig vom übrigen Einkommen berechnet wird.

Ein Mietvertrag mit Cedolare Secca in Italien ist ein Mietvertrag, auf den eine Pauschalsteuer angewendet wird. Dieser Vertrag unterliegt nicht der Zahlung von Registrierungs- und Stempelsteuer. Stattdessen muss eine Einheitssteuer auf die Jahresmiete gezahlt werden.

Wer sich für einen Mietvertrag mit „Cedolare Secca“ entscheidet, hat die Wahl, ob er je nach Art des Mietvertrags einen Steuersatz von 10 % oder 21 % auf die Jahresmiete anwenden möchte:

• 21 % Pauschalbesteuerung: Dieser Steuersatz wird auf die gesamten Vermögenseinkünfte erhoben, die der Steuerzahler im Jahr erzielt. Alle anderen mit der Vertragsregistrierung verbundenen Steuern werden nicht gezahlt, und es wird keine zusätzliche IRPEF-Steuer (Einkommensteuer) gezahlt.
• 10 % Pauschalbesteuerung: Dieser Satz kann auf Mietverträge für Wohnzwecke angewendet werden, die eine bestimmte Grenze nicht überschreiten, die in Bezug auf die Höhe der monatlichen Miete festgelegt ist.

• Bitte beachten: Die Anforderungen für die Anwendung der 10 %-Pauschale sind wesentlich strenger sind als bei der 21 %-Pauschale.

Die regionale und kommunale zusätzliche IRPEF Registrierungssteuer und Stempelsteuer müssen in diesem Fall nicht bezahlt werden.

Ab Januar 2025 gilt in Italien die CIN-Pflicht für alle Ferienimmobilien.

CIN: Codice Identificativo Nazionale

Alle Ferienwohnungen und Kurzzeitvermietungen brauchen einen CIN – den „Codice Identificativo Nazionale“. Der CIN dient dazu, den Mietmarkt transparenter und fairer zu gestalten und irreguläre Vermietungen aus der Grauzone zu holen. Nicht nur Hotels, sondern auch private Ferienimmobilien müssen sich diesem System anschließen.

Das bedeutet, dass auch deutsche private Vermieter von Ferienwohnungen in Italien einen CIN-Code brauchen. Dieser muss:

• außen an der Ferienwohnung angebracht sein,
• in allen Anzeigen auf Buchungsplattformen wie Airbnb oder Booking.com und
• auf der eigenen Homepage auftauchen.

In Italien eine Ferienwohnung privat vermieten ohne CIN kann teuer werden. Es drohen hohe Verwaltungsstrafen.

Wie bekommt man den CIN? Normalerweise mit Hilfe von SPID (persönlicher digitaler Identitätsnachweis für italienische Bürger) oder CIE (elektronischer Personalausweis Italiens). Da deutsche Eigentümer in der Regel beides nicht besitzen, muss der Antrag auf den CIN über die Banca Dati Strutture Ricettive (BDSR) des Ministeriums für Tourismus gestellt werden. Das setzt aber voraus, dass die Wohnung bereits im Besitz eines der beiden Vorgängercodes ist: dem CIR Code oder dem CITRA Code. Andernfalls muss man erst einen dieser Codes beantragen und dann in den CIN umwandeln.

• HISCOX-TIPP: Auf der Plattform des Tourismus-Ministeriums gibt es eine spezielle Rubrik für ausländische Hausbesitzer (in deutscher Sprache verfügbar). Dort kann man sich registrieren und die Zugriffscodes erhalten.

Wenn Gäste anreisen, müssen diese innerhalb von 24 Stunden bei der Polizei und parallel bei der Provinz gemeldet werden. Das Hosting der Ferienwohnung kann man auch in professionelle Hände geben. Gegen entsprechende Gebühren kümmern sich die Hosts um alles Organisatorische, von der Schlüsselübergabe bis zur Endreinigung. 

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