Anders als in Deutschland: So läuft eine Immobilientransaktion in Spanien ab
Wer auf Mallorca sein Traumhaus erwirbt, erlebt schnell, dass der Weg zum Eigentum anders verläuft als in Deutschland. Während dort die notarielle Beurkundung meist der erste große wichtige Schritt ist, beginnt der Prozess in Spanien schon deutlich früher.
In Spanien gilt: Wer zu lange zögert, riskiert, dass ein anderer Käufer schneller zuschlägt. Deshalb sollte man zügig handeln - statt „mañana, mañana“ - besser mit klarer Struktur in Form eines Vorvertrags. Bei 95 Prozent der Transaktionen wird denn auch im Vorfeld ein sogenannter Optionsvertrag abgeschlossen. Immobilienexperten auf Mallorca verwenden meist den Arras Penitenciales, auch einfach Arras-Vertrag genannt. Er beinhaltet ein Rücktrittsrecht für beide Seiten sowie eine für diesen Fall vertraglich festgelegte Strafe.
Dieser Vertrag signalisiert dem Verkäufer das ernsthafte Interesse des Käufers. Gleichzeitig werden Eckpunkte des späteren Kaufvertrags geregelt wie Kaufpreis, Kauffristen, Inventarliste, bauliche Altlasten und Rücktrittsbedingungen. Er ist die Grundlage, um die Immobilie verbindlich zu reservieren sowie Zeit für die weiteren Prüfungen und steuerlichen Strukturen zu schaffen.
Parallel zur Vertragsausarbeitung beginnt die rechtliche und technische Due Diligence - die Prüfung der Immobilie geht ans Eingemachte. Dazu gehören unter anderem Einsichten ins Grundbuch und Eigentumsregister, die Überprüfung der Eigentumsverhältnisse, der Bauunterlagen und eventueller Verfahren oder Belastungen.
Ein Sachverständiger sollte beauftragt werden, die Immobilie vor Ort zu prüfen einschließlich Baugenehmigungen, eventueller Altlasten oder baurechtlicher Unstimmigkeiten. Diese Prüfungen schützen Käufer davor, die sprichwörtliche Katze im Sack zu kaufen.
Gerade bei höheren Kaufpreisen lohnt sich die Einbindung eines Steuerberaters und einer Kanzlei mit internationaler Expertise, da grenzüberschreitende Vermögensstrukturen und Finanzierungen eine Rolle spielen.
Sind alle Prüfungen abgeschlossen, folgt der Notartermin. In der Regel begleitet ein Anwalt durch den gesamten Kaufprozess. Dieser sucht im Normalfall auch den Notar aus. Idealerweise einen, der die Sprache des Käufers spricht. Der Käufer hat dabei das „Recht der ersten Wahl“, also das Recht, den Notar zu bestimmen.
Der begleitende Anwalt ist im Hintergrund sehr aktiv. Ein deutscher Käufer darf nicht davon ausgehen, dass sich der Notar wie in Deutschland um alles kümmert - seine Rolle ist in Spanien anders definiert. Deshalb empfiehlt sich in Spanien die Begleitung des Kaufs durch einen Anwalt. Dieser bereitet die Urkunde vor, reicht alle erforderlichen Unterlagen ein und überprüft den Entwurf. Ein guter Anwalt übersetzt die Urkunde vorab ins Deutsche, damit alle Seiten beim Termin genau wissen, was beurkundet wird. In der Urkunde sind alle relevanten Punkte enthalten - insbesondere Zahlungswege, Herkunft des Geldes und steuerliche Nachweise.
Am Tag der Beurkundung überprüft der Notar den aktuellen Grundbuchauszug, identifiziert Käufer und Verkäufer und stellt sicher, dass keine zwischenzeitlichen Änderungen erfolgt sind. Der spanische Notar liest die Urkunde vor, die alle Vereinbarungen zwischen Käufer und Verkäufer enthält. Der Notar muss die gesamten Geldflüsse dokumentieren - von der Anzahlung bis zur Restzahlung - und prüfen, ob alle Beteiligten korrekt identifiziert und erfasst sind.
Ein entscheidender Unterschied zu Deutschland: In Spanien fließt das Geld am Notartermin selbst. Das heißt, die Zahlungswege, Beträge und Zeitpunkte müssen im Vorfeld exakt vorbereitet und dokumentiert werden. Themen wie Geldwäscheprävention und Lastenfreiheit der Immobilie spielen eine zentrale Rolle. Das Finanzamt oder die Gemeinde dürfen keine offenen Ansprüche mehr haben.
Am Tag vor dem Notartermin ist es zudem ratsam, die Immobilie noch einmal zu besichtigen: Wurden vereinbarte Mängel beseitigt? Hat sich etwas an der Immobilie verändert?
Wenn alles geprüft und unterschrieben ist, wird der Käufer mit Unterzeichnung der Urkunde und Zahlung offiziell Eigentümer. Nach der Beurkundung setzt der Notar einen Sperrvermerk in Grundbuch, damit die Immobilie nicht mehrfach verkauft werden kann. Die eigentliche Eintragung ins Grundbuch und die restliche Abwicklung übernimmt wiederum der Anwalt. Denn auch nach dem Kauf begleitet die Kanzlei ihren Mandanten weiter, etwa bei der Eintragung ins Eigentumsregister, beim Eintrag in Melderegister und der Zahlung der Grunderwerbsteuer und der notwendigen Ummeldungen der Versorgungsträger.
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