Deutschland ist ein Land der Mieter, noch immer. Zwar besitzt bereits jeder dritte Haushalt in Deutschland ein Einfamilienhaus, doch bei den Wohnungen stellt sich das anders dar. 2013 waren nur 13% des Wohnungsbestandes Eigentumswohnungen. Die Tendenz zum Wohnen im Eigentum wächst zwar wegen des niedrigen Zinsniveaus weiter, doch von Zahlen wie zum Beispiel in Spanien, wo fast 80% der Haushalte in Eigentum wohnen, sind wir hierzulande noch weit entfernt.

Die rechtliche Basis für die Organisation von Wohneigentum bildet das Wohneigentumsgesetz. Es handelt sich um ein relativ komplexes Rechtsgebiet. Dass ein einziges Haus mehrere Eigentümer versammelt, birgt ja durchaus ein erhebliches Konfliktpotenzial. Um dem entgegenzuwirken, hat der Gesetzgeber die Rolle des Wohneigentumsverwalters (WEG-Verwalters) eingeführt. Die Eigentümerversammlung bestellt ihn für einen gewissen Zeitraum, meist drei bis fünf Jahre.

Zentrale Aufgabe des WEG-Verwalters ist die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums. Dazu gehören etwa Hausfassade, Klingelanlage, Aufzug, Tiefgarage und so weiter. Die Kosten für diese Tätigkeit legt der Verwalter auf die einzelnen Eigentümer um. Mit dem sogenannten Hausgeld werden die laufenden Ausgaben und auch das Verwalterhonorar bestritten, das etwa 15 bis 30 Euro pro Monat und Wohnungseinheit beträgt.

WEG-Verwalter sind erheblichen Risiken ausgesetzt

Aus dem Hausgeld wird auch eine Rücklage gebildet, mit der die Gemeinschaft sich ein finanzielles Polster für anstehende Sanierungen des Gemeinschaftseigentums anlegt: neues Dach, neue Fassade usw. Je nach Größe der Gemeinschaft kommen da schnell zehntausende Euro zusammen. Geld MünzenWEG-Verwalter arbeiten somit mit Mitteln, die ihnen treuhänderisch anvertraut werden. Aus dieser Konstellation ergeben sich für den Verwalter eine ganze Menge an Risiken, die sich allerdings mit einer Berufshaftpflichtversicherung abdecken lassen. Es gibt außerdem eine wachsende Zahl von Gemeinschaften, die vor der Bestellung eines Verwalters eine derartige Versicherung einfordern.

Für Verwalter lauern viele Risiken. „Wenn ich ehrlich und gewissenhaft bin, kann mir doch nichts passieren“, denkt so mancher in diesem Gewerbe, das in vielen Fällen von Einzelpersonen oder kleinen Unternehmen abgewickelt wird. Ansprüche der Eigentümer gegen den Verwalter können jedoch schnell existenzbedrohend sein. Die Überzeugung, dass es einen schon nicht treffen wird, ist trügerisch.

Leckage in der Tiefgarage

Wasser ist eine tückische Sache. Wasser ist der Feind Nr. 1 jeder Immobilie, denn es erzeugt schnell bleibende Schäden von oft erheblichem Ausmaß an der Bausubstanz. Wasser muss von einer Hausverwaltung daher sofort bekämpft und radikal eliminiert werden. Problem dabei: Sowohl die Ermittlung einer Leckage als auch deren Beseitigung ist oft mit erheblichen Kosten verbunden. Oft müssen dazu sogar die Wände aufgeschlagen werden.

Nun passiert Folgendes: Die WEG-Verwaltung erhält einen Anruf von einem Eigentümer. Es tropfe ständig an seinem Stellplatz aus der Garagendecke auf sein Fahrzeug. Da müsse was getan werden. Die WEG-Verwaltung behält die Kosten im Auge. Sie bittet den Eigentümer, doch ein Foto mit seinem Smartphone zu machen und es per Mail zuzusenden. Denn, so der aus Erfahrungen gespeiste Gedanke, es könnte sich auch um harmloses Kondenswasser handeln, das sich an der Stelle zum Abtropfen sammelt. Wasser Tropfen

Die Entscheidung der Hausverwaltung, nichts zu tun, stellt sich zwei Wochen später als Fehler heraus. Denn der Eigentümer, der sich zwischendurch nicht erneut gemeldet hatte, nimmt nun einen neuen Anlauf und meldet diesmal einen Schaden. Das austretende, rostige Wasser hat sein Fahrzeug in der Tiefgarage beschädigt.

Für die Hausverwaltung bedeutet das: Die Entscheidung, sich auf den eigentlich gut gemeinten, weil Kosten sparenden Weg zu begeben, war falsch und hat einen Schaden an privatem Eigentum verursacht. Der Verwalter kann dafür haftbar gemacht werden.

Der Eigentümerwechsel

Nicht jeder Eigentümer, der Teil einer WEG ist, kommt seinen Zahlungsverpflichtungen nach. Wenn ein Eigentümer das Hausgeld nicht entrichtet, haftet die gesamte Gemeinschaft zunächst für seine Außenstände. Diese kann natürlich den Rechtsweg gehen. Doch das kostet.

In dem vorliegenden Fall hatte ein Eigentümer seine Wohnung verkauft. Generell ist ein Eigentümer durch eine Klausel im Verwaltervertrag verpflichtet, der Hausverwaltung einen Eigentümerwechsel mittels eines Auszugs aus dem neuen Grundbucheintrag anzuzeigen. Denn die Verwaltung muss ja wissen, ob jemand anderes nun autorisiert ist, in die Rechte des bisherigen Eigentümers einzutreten. Der Alteigentümer hatte seine Wohnung verkauft und dies auch der Verwaltung mitgeteilt, allerdings nur informell und nicht durch einen beglaubigten Nachweis. Die Verwaltung hatte daraufhin die Eintragung des neuen Eigentümers abgelehnt und valide Unterlagen eingefordert.

Die kamen aber nicht. Vielmehr wurden im Buchungssystem des WEG-Verwalters die nun fehlenden Hausgeldzahlungen des Alteigentümers ins Soll gestellt und nach entsprechenden Fristen in ein anwaltliches Mahnverfahren überführt. Der beauftragte Anwalt war schon aktiv geworden, als sich das Ganze in Wohlgefallen auflöste. Nur die Kosten, die bleiben nun bei der Hausverwaltung hängen. Sie hätte eben doch den neuen Eigentümer protokollieren müssen.

Fazit: Erhebliche Risiken für Wohnungseigentum-Verwalter

Die vorgestellten Fälle illustrieren: Zu Haftungsfällen kann es rasch kommen, selbst, wenn Hausverwalter sehr professionell arbeiten. Sie müssen Ermessensentscheidungen im Tagesgeschäft treffen, die schnell zu Schadenersatzforderungen führen können. Daher sollten sich gerade Verwalter, die vielleicht als Eigentümer oder Quereinsteiger WEGs managen, über Haftungsfragen Gedanken machen, denn zu oft regiert in diesen Kreisen gefährliches Halbwissen.

Über den Autoren: Dirk BaranekDirk Baranek ist seit 2006 als Freier Online-Redakteur und Jour­na­list (DJV) tätig. Er arbeitet zudem als Blogger, PR-Berater, Online-Redakteur, Fotograf und Videoblogger, Community-Manager, Social-Media-Kommunikator und Dozent.